MAK steht für Maximale Arbeitsplatzkonzentration. Gemeint ist die höchstzulässige Menge eines Schadstoffs in der Atemluft, bei der nach heutigem Forschungsstand keine dauerhaften Gesundheitsschäden entstehen. Der Begriff stammt aus dem Arbeitsschutz, taucht aber immer dann auf, wenn an oder in einem Gebäude mit Gefahrstoffen hantiert wird: bei Asbestsanierungen, bei Schimmelbefall, bei Abbrucharbeiten in Altbauten.
Warum der MAK-Wert für Eigentümer relevant ist
Sobald ein Gebäude als Arbeitsplatz genutzt wird oder Handwerker dort tätig sind, greifen die Grenzwerte unmittelbar. Das betrifft Bürogebäude, Produktionshallen und Mietobjekte mit gewerblicher Nutzung ebenso wie jede größere Sanierungsbaustelle im Wohnbereich. Wer dort Asbest, Mineralwolle älterer Generationen oder belastete Farbanstriche antrifft und Arbeiten vergeben will, muss sicherstellen, dass die ausführenden Betriebe mit zertifizierten Schutzmaßnahmen arbeiten. Die rechtliche Verantwortung liegt beim Eigentümer beziehungsweise Arbeitgeber, nicht beim Handwerksbetrieb allein.
Aus der Planung kennen wir Situationen, in denen bei Bestandsgebäuden aus den 1960er- und 1970er-Jahren erst im laufenden Rückbau klar wird, wie viele schadstoffhaltige Schichten übereinanderliegen. Dann ist eine Luftmessung durch einen zugelassenen Sachverständigen kein bürokratischer Umweg, sondern die einzige belastbare Grundlage für die weitere Bauleitung.
Messung und Konsequenzen
Ob ein MAK-Wert eingehalten oder überschritten wird, lässt sich nur durch Luftmessungen feststellen. Diese führen akkreditierte Messstellen oder öffentlich bestellte Sachverständige durch. Die Ergebnisse werden mit den jeweils gültigen Grenzwerten der Technischen Regeln für Gefahrstoffe (TRGS) verglichen. Bei Überschreitung sind die Arbeiten sofort zu unterbrechen, bis geeignete Schutzmaßnahmen umgesetzt sind: Vollschutzanzüge, Unterdruckhaltung, Schleusen oder eine komplette Abschottung des Bereichs.
Kontrollmessungen während und nach der Sanierung dokumentieren, dass die Maßnahmen wirksam waren. Dieses Protokoll sollte aufbewahrt werden, weil es bei einem späteren Verkauf den Nachweis einer ordnungsgemäßen Schadstoffbeseitigung liefert.
Wertminderung und Haftung
Schadstoffbelastungen, die oberhalb der Grenzwerte liegen und nicht fachgerecht beseitigt wurden, wirken sich direkt auf den Verkehrswert aus. Der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises sowie der Gutachterausschuss Fellbach berücksichtigen bekannte Altlasten und Sanierungsbedarfe bei der Wertermittlung. Wer als Eigentümer solche Belastungen kennt und bei Verkauf oder Vermietung verschweigt, riskiert eine Haftung wegen arglistiger Täuschung, die auch nach Vertragsabschluss geltend gemacht werden kann.
Umgekehrt gilt: Wer eine saubere Dokumentation vorlegen kann, schützt sich vor späteren Ansprüchen und hat gegenüber Käufern eine klare Argumentationsgrundlage.
Typische Kostenpositionen bei einer Schadstoffsanierung
Eine konkrete Gesamtzahl lässt sich kaum pauschalieren, weil Umfang und Schadstoffart stark variieren. Was erfahrungsgemäß anfällt, zeigt folgende Übersicht:
- Schadstoffgutachten und Probenahme vor Baubeginn: 500–1.500 EUR je nach Gebäudegröße und Schadstoffanzahl
- Luftmessung durch akkreditierte Messstelle während der Sanierung: 400–900 EUR je Messtag
- Entsorgung von asbesthaltigem Material (zum Beispiel Wellplatten oder Fassadenplatten): 30–80 EUR je m², abhängig von Bindungsform und Entsorgungsweg
- Nachweisdokumentation für Kaufunterlagen oder Behörden: meist im Sachverständigenhonorar enthalten, aber gesondert beauftragen, wenn ein förmliches Abschlussprotokoll benötigt wird
Bei einem Fellbacher Reihenhaus aus den 1970er-Jahren mit asbesthaltigem Dach und belasteten Fußbodenbelägen auf zwei Etagen sind Gesamtkosten von 15.000–30.000 EUR realistisch, bevor die eigentliche Sanierung beginnt. Das ist keine Seltenheit, und wir sprechen das im Rahmen einer Bewertung offen an.