Indexmietvertrag

Ein Indexmietvertrag koppelt die Höhe der Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts. Steigt das allgemeine Preisniveau, kann die Miete im gleichen Verhältnis angehoben werden. Im Gegenzug gilt: Fällt der Index, sinkt grundsätzlich auch die Miete. Die Vereinbarung muss ausdrücklich und schriftlich im Mietvertrag stehen, sonst ist sie unwirksam.

Wie die Anpassung funktioniert

Grundlage ist der vom Statistischen Bundesamt monatlich veröffentlichte VPI für Deutschland. Im Mietvertrag wird festgelegt, in welchen Abständen eine Anpassung stattfinden darf und ob ein bestimmter Schwellenwert überschritten sein muss. Das Gesetz schreibt vor, dass zwischen zwei Anpassungen mindestens zwölf Monate liegen müssen.

Die Berechnung selbst ist geradlinig: Man teilt den aktuellen Indexwert durch den Indexwert zum Zeitpunkt der letzten Anpassung und multipliziert die bestehende Miete mit diesem Faktor. Eine Erhöhung tritt aber nicht automatisch in Kraft, sondern erst nachdem der Vermieter sie dem Mieter schriftlich mitgeteilt hat und ein weiterer Monat abgelaufen ist.

Was der Vertrag für Eigentümer bringt

Der wichtigste Vorteil liegt im Inflationsschutz. Gerade bei Laufzeiten von zehn Jahren und mehr verliert eine festgeschriebene Kaltmiete ohne Anpassungsmechanismus real erheblich an Wert. Der Indexmietvertrag schließt diese Lücke, ohne dass Sie jedes Mal eine Mieterhöhung nach Mietspiegel begründen oder einen Sachverständigen beauftragen müssen.

Ein weiterer Punkt, den viele Eigentümer schätzen: Der Indexmietvertrag ist unabhängig vom lokalen Mietspiegel. Ob in Fellbach, Waiblingen oder Kernen im Remstal ein aktueller Mietspiegel existiert oder nicht, spielt für die Anpassung keine Rolle.

Was der Vertrag ausschließt

Dieser Freiheit stehen klare Einschränkungen gegenüber. Solange eine Indexvereinbarung gilt, sind Mieterhöhungen über andere Wege nicht möglich. Konkret bedeutet das:

• Modernisierungsumlagen nach §§ 559 ff. BGB dürfen während der Laufzeit nicht auf die Miete aufgeschlagen werden.
• Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB sind ausgeschlossen.
• Der Index kann auch sinken, was eine Mietsenkung rechtlich erzwingt.

Wer also plant, in absehbarer Zeit größere Sanierungsmaßnahmen umzulegen, für den ist ein Indexmietvertrag zum falschen Zeitpunkt das falsche Instrument. Aus der Planungspraxis kennen wir Fälle, in denen Eigentümer eine energetische Sanierung abgeschlossen hatten und dann feststellten, dass sie die Kosten wegen der laufenden Indexvereinbarung nicht umlegen konnten.

Beispielrechnung

Nehmen wir eine Wohnung in Waiblingen mit einer Kaltmiete von 950 EUR. Der VPI zum Vertragsabschluss lag bei 115,0, zwei Jahre später steht er bei 121,8.

Faktor: 121,8 ÷ 115,0 = 1,0591
Neue Miete: 950 EUR × 1,0591 = 1.006,15 EUR
Erhöhung: rund 56 EUR pro Monat

Das entspricht einer Steigerung von knapp 5,9 Prozent über zwei Jahre, was in etwa der realen Preissteigerung in diesem Zeitraum entspricht. Ohne Indexklausel hätte der Eigentümer entweder eine Mieterhöhung nach Mietspiegel prüfen oder die Miete unverändert lassen müssen.