Die Heizung versorgt ein Gebäude mit Raumwärme und in den meisten Fällen auch mit Warmwasser. Sie ist die teuerste haustechnische Anlage im Haus und gleichzeitig diejenige, die Käufer beim Besichtigungstermin am stärksten beschäftigt. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat die Anforderungen an neue und getauschte Heizsysteme seit 2024 spürbar verschärft.
Welche Systeme gibt es
Wärmepumpen gelten derzeit als das geförderte Zukunftssystem: Sie entziehen der Außenluft, dem Erdreich oder dem Grundwasser Wärme und erzeugen daraus Heizwärme mit vergleichsweise wenig Strom. Die Anschaffung ist deutlich teurer als bei einer Gasheizung, die Betriebskosten fallen bei gut gedämmten Gebäuden aber meist niedriger aus. Für gut isolierte Bestandsbauten im Remstal, wie sie in den Fellbacher Hanglagen und in Kernens Neubaugebieten häufig anzutreffen sind, rechnet sich der Umstieg heute eher als vor zehn Jahren.
Gasheizungen sind im Bestand noch weit verbreitet. Für Neubauten sind sie seit dem GEG 2024 praktisch ausgeschlossen, im Bestand darf eine bestehende Anlage repariert und überbrückt werden, aber ein vollständiger Tausch gegen ein reines Gasgerät wird zunehmend enger geregelt. Pelletheizungen zählen zu den erneuerbaren Optionen und sind in Einfamilienhäusern eine reale Alternative, sofern Lagerraum vorhanden ist. Fernwärme kommt dort in Betracht, wo ein kommunales Wärmenetz liegt und ein Anschluss baulich möglich ist. Ölheizungen gelten als Auslaufmodell: Die CO2-Abgabe auf Heizöl steigt planmäßig weiter, was die Betriebskosten Jahr für Jahr nach oben treibt.
Wie die Wärme verteilt wird
Das Heizsystem und das Verteilsystem sind zwei verschiedene Dinge, die zusammenpassen müssen. Konventionelle Heizkörper brauchen höhere Vorlauftemperaturen (oft 60 bis 70 Grad), was für ältere Gasheizungen kein Problem war, für Wärmepumpen aber ineffizient ist. Fußbodenheizungen arbeiten mit deutlich niedrigeren Temperaturen (35 bis 45 Grad) und harmonieren deshalb gut mit Wärmepumpen. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen ein Eigentümer eine Wärmepumpe einbaute, ohne das Verteilsystem anzupassen: Die Jahresarbeitszahl blieb enttäuschend, und der Energieeinspareffekt fehlte fast vollständig.
Was Verkäufer wissen müssen
Beim Immobilienverkauf wird die Heizungsanlage im Energieausweis ausgewiesen. Käufer fragen heute gezielt nach Baujahr, Wartungszustand und Brennstoffart. Eine veraltete Ölheizung oder eine Gasheizung kurz vor dem Tauschgebot kann ein ernst zu nehmendes Preisargument in der Verhandlung werden, denn der Käufer kalkuliert die Folgekosten sofort mit. Im Remstal, wo Kaufpreise nah an der Stuttgarter Schwelle liegen, sind Käufer bei dieser Rechnung besonders aufmerksam.
Fördermittel über BAFA und KfW sind an Bedingungen geknüpft: Die Anlage muss bestimmten Effizienzklassen entsprechen, ein Energieberater muss in vielen Fällen eingebunden sein, und die Beantragung läuft vor Vertragsschluss mit dem Handwerker. Wer den Tausch ohne diesen Vorlauf angeht, verzichtet auf einen Teil der Förderung.
Häufige Frage: “Muss ich meine Gasheizung vor dem Verkauf tauschen?”
Nein, eine funktionierende Bestandsheizung muss nicht getauscht werden, nur weil das Haus verkauft wird. Das GEG verpflichtet den Käufer in bestimmten Fällen, nach dem Eigentümerwechsel Nachrüstpflichten zu erfüllen, etwa bei sehr alten Kesseln oder mangelhafter Dämmung. Wichtig für Sie als Verkäufer ist, diese Pflichten im Kaufvertrag transparent zu benennen, denn Käufer können später auf Mängelhaftung bestehen, wenn ihnen bekannte Sanierungsfristen verschwiegen wurden. Wir sprechen das bei jedem Verkauf offen an, damit beide Seiten wissen, was nach der Übergabe auf sie zukommt.