Kosten · 10. August 2026 · 2 Min. Lesezeit
Was kostet ein Makler beim Immobilienverkauf?
Seit Ende 2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Privatpersonen das Teilungsprinzip. Was das für Verkäufer konkret bedeutet.
Die Provision ist die Frage, die im Erstgespräch fast immer kommt, meist erst gegen Ende, meist etwas verlegen. Dabei ist sie völlig berechtigt.
Das Teilungsprinzip seit Dezember 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 gelten die Paragrafen 656c und 656d BGB. Sie regeln die Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher.
Der Kern: Wenn der Makler für beide Seiten tätig wird, muss er von beiden die gleiche Provision verlangen. Und wenn nur eine Seite den Maklervertrag geschlossen hat, darf sie höchstens die Hälfte der Kosten auf die andere Seite abwälzen, und muss zusätzlich nachweisen, dass sie ihren Anteil bezahlt hat, bevor die andere Seite zahlen muss.
Damit ist die frühere Praxis beendet, bei der Verkäufer die Maklerkosten vollständig auf den Käufer verlagert haben.
Wofür das Teilungsprinzip nicht gilt
Die Regelung greift nur bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit einem Verbraucher als Käufer. Nicht erfasst sind:
- Mehrfamilienhäuser und Anlageobjekte
- Grundstücke
- Gewerbeimmobilien
- Verkäufe, bei denen der Käufer selbst Unternehmer ist
Bei diesen Objekten kann die Provision frei vereinbart werden. Das ist im Remstal durchaus relevant, weil ein erheblicher Teil der Transaktionen Anlageobjekte betrifft.
Wie hoch ist die Provision üblicherweise?
In Baden-Württemberg liegt der Gesamtsatz meist bei rund 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, geteilt in je etwa 3,57 Prozent für Käufer und Verkäufer. Gesetzlich vorgeschrieben ist das nicht. Die Provision ist Verhandlungssache.
Wann die Provision fällig wird
Die Provision ist verdient, wenn durch die Vermittlung ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt. Fällig wird sie in der Regel mit der notariellen Beurkundung.
Kommt kein Vertrag zustande, entsteht auch kein Anspruch. Das ist der entscheidende Punkt: Der Makler trägt das wirtschaftliche Risiko seiner Arbeit. Fotos, Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfungen und Notarabstimmung fallen an, ob verkauft wird oder nicht.
Die Form: Textform ist Pflicht
Maklerverträge über Wohnimmobilien bedürfen seit 2020 der Textform. Eine mündliche Absprache oder ein Handschlag reichen nicht mehr aus. E-Mail genügt.
Was Sie fragen sollten
Bevor Sie unterschreiben, klären Sie:
- Wie hoch ist die Provision, und wie verteilt sie sich?
- Welche Leistungen sind enthalten: Fotos, Grundrisse, Energieausweis, Unterlagenbeschaffung?
- Wie lange läuft der Vertrag, und wie kommen Sie wieder heraus?
- Handelt es sich um einen Alleinauftrag, und was folgt daraus?
Ein Makler, der auf diese Fragen ausweichend antwortet, ist der falsche.
Dieser Beitrag gibt den Stand vom August 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung.
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