Als Obergeschoss gilt jedes Geschoss, das sich direkt oder in weiterer Folge über dem Erdgeschoss befindet. In Deutschland werden diese Ebenen schlicht durchgezählt: erstes Obergeschoss (1. OG), zweites Obergeschoss (2. OG) und so weiter. Die Bezeichnung klingt nach Formsache, ist in der Praxis aber für Grundrisse, Baubeschreibungen, Teilungserklärungen und Immobilienanzeigen verbindlich.
Zählweise in Deutschland und was international anders läuft
Hierzulande entspricht das Erdgeschoss der Ebene ebenerdig, das erste Obergeschoss liegt eine Etage höher. Im englischsprachigen Raum, vor allem in den USA und Großbritannien, heißt dieselbe Ebene “first floor”, während “ground floor” das Erdgeschoss meint. Wer also ein Exposé aus dem angelsächsischen Raum liest oder eine Immobilie international vermarktet, sollte diese Verschiebung im Hinterkopf behalten, damit keine Etage verloren geht.
Warum die genaue Lage im Gebäude beim Verkauf praktisch wichtig ist
Die Etage beeinflusst, was Kaufinteressenten erwarten und was sie bereit sind zu zahlen. Im Remstal, wo Hanglagen am Kappelberg in Fellbach oder in Kernen teils freien Blick über die Hügel bieten, kann ein zweites Obergeschoss in einem gefragten Objekt deutlich attraktiver sein als das Erdgeschoss zur Straße hin. Umgekehrt schreckt ein drittes Obergeschoss ohne Aufzug einen Teil der Interessenten ab, besonders wenn Familien mit Kinderwagen oder ältere Kaufende zur Zielgruppe gehören. Beides sollte im Exposé klar stehen. Wer das verschweigt oder beschönigt, verliert Zeit durch Besichtigungen, die von vornherein nicht passen.
Vollgeschoss oder nicht: was die Landesbauordnung dazu sagt
Nicht jedes Obergeschoss ist automatisch ein Vollgeschoss. Die Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO) legt fest, ab welcher lichter Höhe und welchem Anteil der Grundfläche ein Geschoss als Vollgeschoss zählt. Das ist keine akademische Frage: Die Anzahl der Vollgeschosse bestimmt, wie die zulässige Geschossflächenzahl ausgeschöpft wird, und sie fließt in Genehmigungsverfahren und die Bewertung durch den Gutachterausschuss ein. Für Objekte in Fellbach und Waiblingen ist die jeweilige untere Baurechtsbehörde der Stadt zuständig, für Kernen im Remstal das Landratsamt Rems-Murr-Kreis.
Was das für Ihre Vermarktung bedeutet
In einer Immobilienanzeige gehört die Etage immer rein, gerne ergänzt um konkrete Hinweise: Aufzug vorhanden oder nicht, Aussicht, Balkon oder Terrasse, Treppenhaussituation. Aus der Planung wissen wir, dass Interessenten solche Angaben früh als Ausschlussfilter nutzen. Je genauer das Exposé, desto besser passen die Besichtigungen. Das spart Ihnen als Eigentümer Aufwand und uns als Makler Termine, die keine Ergebnisse bringen.