Der Nennbetrag ist der im Grundbuch eingetragene Betrag einer Grundschuld oder Hypothek. Er legt fest, bis zu welcher Höhe das Grundstück als Sicherheit haftet, sagt aber nichts darüber aus, wie viel vom ursprünglichen Darlehen tatsächlich noch offen ist.
Was hinter der Zahl im Grundbuch steckt
Banken tragen Grundpfandrechte routinemäßig mit einem Betrag ein, der über der eigentlichen Darlehenssumme liegt. Der Aufschlag beträgt häufig 20–30 Prozent. Bei einem Darlehen von 200.000 Euro stehen im Grundbuch dann gut und gerne 240.000 bis 260.000 Euro.
Der Grund ist pragmatisch: Die Grundschuld soll nicht nur das Darlehen selbst absichern, sondern auch Zinsen, Verzugszinsen, Kosten einer Zwangsvollstreckung und weitere Nebenansprüche. Würde die Bank den Nennbetrag exakt auf die Darlehenssumme begrenzen, müsste sie bei jeder Nachfinanzierung eine neue Grundschuld eintragen lassen. Der Puffer erspart diesen Aufwand.
Was das beim Verkauf bedeutet
Wer im Remstal eine Immobilie verkauft und noch eine laufende Finanzierung hat, sieht im Grundbuchauszug den Nennbetrag stehen. Den müssen Sie beim Verkauf nicht ablösen. Abgelöst wird die tatsächliche Restschuld, die Sie bei Ihrer Bank erfragen. Der Unterschied kann erheblich sein, weil nach Jahren der Tilgung vom ursprünglichen Darlehen oft nur noch ein Bruchteil offen ist, der Nennbetrag im Grundbuch aber unverändert geblieben ist.
Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens haben Sie zwei Möglichkeiten: Sie lassen die Grundschuld löschen, oder Sie behalten sie als sogenannte Eigentümergrundschuld für eine spätere Beleihung. Beide Wege haben ihren Sinn. Die Löschung kostet Notar- und Grundbuchgebühren, schafft aber ein sauberes Bild. Wer absehbar nachfinanzieren möchte, spart sich durch Stehenlassen die erneute Eintragung.
Kosten richten sich nach dem Nennbetrag
Das ist ein Punkt, der beim Abschluss der ursprünglichen Finanzierung manchmal überrascht: Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung einer Grundschuld berechnen sich nach dem Nennbetrag, nicht nach der ausgezahlten Darlehenssumme. Ein höherer Nennbetrag bedeutet also direkt höhere Eintragungskosten. Die Gebühren sind bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt, es gibt hier keinen regionalen Spielraum.
Was wir beim Blick in den Grundbuchauszug prüfen
Wenn wir bei einer Verkaufsvorbereitung im Raum Fellbach, Kernen oder Waiblingen den Grundbuchauszug durchgehen, ist der eingetragene Nennbetrag eine erste Orientierung. Mehr nicht. Die tatsächliche Belastung ergibt sich erst aus dem aktuellen Darlehensstand, den wir gemeinsam mit Ihnen bei Ihrer Bank anfragen. Wer als Käufer nur den Grundbuchauszug liest und den Nennbetrag für die reale Schuld hält, kann die Finanzierungssituation eines Objekts deutlich falsch einschätzen. Das räumen wir frühzeitig aus dem Weg.