Wenn mehrere Grundpfandrechte auf einer Immobilie lasten, legt das Grundbuch fest, wer im Ernstfall zuerst bedient wird. Der Begriff Nachrang beschreibt die Position eines Gläubigers, der dabei nicht an erster Stelle steht. Bei einer Zwangsversteigerung fließt der Erlös streng nach dieser Reihenfolge: Erst wenn der erstrangige Gläubiger vollständig ausgezahlt ist, kommt der nächste dran.
Was die Rangfolge konkret bedeutet
Der Rang eines Grundpfandrechts richtet sich nach dem Datum der Eintragung im Grundbuch. Eine früher eingetragene Grundschuld steht vor einer später eingetragenen, unabhängig davon, wie hoch die jeweiligen Beträge sind. Reicht der Versteigerungserlös nicht für alle Gläubiger, gehen die nachrangigen leer aus oder erhalten zumindest weniger als ihre Forderung. Für Kreditgeber ist das ein messbares Risiko, das sich direkt im Zinssatz niederschlägt.
Im Remstal, wo Bodenrichtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Ende des Kreises liegen, ist die Erstrangigkeit einer Grundschuld in der Regel gesichert, solange die Beleihung im üblichen Rahmen bleibt. Kritisch wird es, sobald eine zweite oder dritte Finanzierung hinzukommt.
Nachrangige Darlehen und wann sie eingesetzt werden
Nachrangdarlehen kommen ins Spiel, wenn die erstrangige Bank keine weitere Beleihung akzeptiert, ein Vorhaben aber zusätzliches Kapital erfordert. Typische Anlässe sind Modernisierungen, Anbauten oder eine Aufstockung der Finanzierung beim Kauf. Aus der Planung kennen wir das vor allem bei energetischen Sanierungen, bei denen öffentliche Fördermittel einen Nachrangplatz im Grundbuch belegen können.
Für den Kreditgeber bedeutet ein nachrangiger Platz ein höheres Ausfallrisiko. Das schlägt sich in spürbar höheren Zinssätzen nieder. Wer eine solche Finanzierung erwägt, sollte den Mehraufwand nüchtern gegen den Nutzen rechnen.
Rangänderung: möglich, aber aufwendig
Eine einmal eingetragene Rangfolge lässt sich verändern. Dazu braucht es eine sogenannte Rangrücktrittsvereinbarung: Alle betroffenen Gläubiger müssen zustimmen, und die neue Rangfolge muss ins Grundbuch eingetragen werden. Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen, das seit 2017 für die gesamte Region zentral zuständig ist. Ohne notarielle Beurkundung geht hier nichts. Der Aufwand lohnt sich vor allem bei Umfinanzierungen, bei denen ein nachrangiger Gläubiger nach vorne rücken soll.
Was das für Sie als Eigentümer bedeutet
Beim Verkauf einer Immobilie mit mehreren eingetragenen Grundpfandrechten müssen alle Gläubiger aus dem Kaufpreis abgelöst werden, damit das Grundbuch lastenfrei übergeben werden kann. Wir prüfen im Vorfeld eines Verkaufs immer das Grundbuch auf solche Konstellationen, weil eine unklare Rangfolge den Ablauf verzögert und im schlechtesten Fall den Käufer verunsichert. Wer mehrere Belastungen hat, sollte frühzeitig mit seiner Bank und einem Notar klären, in welcher Reihenfolge die Ablösung organisiert wird.