Nachfinanzierung

Eine Nachfinanzierung ist eine zusätzliche Kreditaufnahme, die nötig wird, weil die ursprünglich bewilligten Darlehensmittel das Projekt nicht mehr vollständig abdecken. Das passiert, wenn die tatsächlichen Kosten über die anfängliche Kalkulation hinauswachsen oder unerwartete Ausgaben hinzukommen. Für Bauherren und Käufer ist sie fast immer die teuerste Lösung, die es gibt.

Warum eine Nachfinanzierung entsteht

Die häufigsten Auslöser sind:

• Kostensteigerungen im Bau, etwa durch Materialpreiserhöhungen oder Verzögerungen auf der Baustelle
• Planungsänderungen während der Bauphase, die zusätzliche Leistungen auslösen
• Überraschende Befunde am Bestand, zum Beispiel Schadstoffsanierungen oder statische Nacharbeiten
• Unterschätzter Eigenleistungsanteil, der sich in der Praxis nicht wie geplant realisieren lässt
• Kaufnebenkosten, die zu knapp eingeplant wurden, darunter Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision

Gerade das letzte Thema unterschätzen Käufer im Remstal regelmäßig. Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro fallen allein für Grunderwerbsteuer (5,0 % in Baden-Württemberg), Notar und Grundbucheintragung schnell 35.000–40.000 Euro an. Wer das nicht vollständig aus Eigenkapital bestreitet, bekommt schon vor dem ersten Spatenstich ein Finanzierungsloch.

Was eine Nachfinanzierung konkret bedeutet

Banken behandeln eine Nachfinanzierung anders als den Erstkredit. Das Risiko ist für sie höher, weil das Objekt bereits belastet ist und der Verwendungszweck des Geldes schwerer kontrollierbar ist. Die Folgen spüren Sie direkt:

• Der Zinssatz liegt in der Regel deutlich über dem der Erstfinanzierung.
• Die Bank kann eine erneute Bonitätsprüfung verlangen.
• Zusätzliche Sicherheiten sind möglich, zum Beispiel eine Nachranggrundschuld.
• Bearbeitungsgebühren kommen on top.

Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen Bauherren für eine Nachfinanzierung von 30.000–50.000 Euro am Ende ein Vielfaches des ursprünglichen Zinsniveaus gezahlt haben. Das kann die Gesamtkalkulation eines Projekts ernsthaft verschieben.

Wie Sie eine Nachfinanzierung vermeiden

Der sicherste Weg ist eine Kalkulation, die von Anfang an etwas Luft lässt. Konkret empfehlen wir:

• Einen Puffer von mindestens 10–15 % der Bausumme als Reserve einzuplanen, nicht als Wunsch, sondern als feste Größe
• Alle Kaufnebenkosten vollständig mit Eigenkapital zu finanzieren, bevor der Kredit steht
• Eigenleistungen realistisch zu bewerten: Was Sie selbst machen, kostet Zeit, und Zeitverzögerungen kosten Geld
• Angebote für Gewerke möglichst vor Kreditabschluss einzuholen, damit keine Lücken zwischen Schätzung und tatsächlichem Auftragswert entstehen
• Bei Bestandsimmobilien eine bautechnische Prüfung vor dem Kauf zu machen, damit versteckte Mängel nicht zur bösen Überraschung werden

Wer im Rems-Murr-Kreis ein älteres Objekt kauft, sollte diesen letzten Punkt besonders ernst nehmen. Gerade bei Bestandsbauten aus den 1960er bis 1980er Jahren stoßen wir immer wieder auf Sanierungsbedarf, der im Kaufpreis nicht eingepreist ist und den auch ein Laie vor Ort nicht erkennt.